結果を見ると、

依然として全国的な地価下落が継続しています。

全国の平均変動率は、
住宅地で△3.2％（前年△3.4％）、商業地で△4.0％（前年△4.6％）でした。

下落傾向は続いているものの、下落率は縮小しています。

圏域別に見ると、
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地方圏のうち、とくに東北・北関東では下落率が拡大している地点が多く見られました。

また、平成２２年７月～１２月までの前半と平成２３年１月～６月までの後半で
半年間ごとの変動率でみた場合でも、
西日本では後半に下落率が縮小している地点が多いのに対し、
東日本では後半に下落率が拡大した地点の方が多い結果になっています。

いずれも、東日本大震災と原発事故の影響がうかがえます。

続いて、

当社の所在地である豊島区に目を向けると
住宅地の平均変動率が△2.3％（前年△2.5％）の下落、
２３区内では文京区、台東区、墨田区についで高い下落率になっています。
さらに商業地では△3.1％（前年△2.7％）の下落で、２３区内で唯一下落率が拡大しています。

以下は東京２３区の各区ごとの平均変動率を示した表です。

住宅地、商業地ともに、前年は２３区内での下落率は低い方でしたが、
今年は、他の区で下落率が大幅に改善しているところが多く、
相対的に高くなっていることが分かります。

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　民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
　こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして纏められています。

　このガイドラインは平成10年3月に策定され、平成16年2月の改訂を経ての再改訂となりました。今回の改訂では裁判例が大幅に追加されており、依然として、原状回復や敷金の返還をめぐるトラブルが多いことが伺われます。

原状回復とは

　ガイドラインにおける原状回復の定義は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされており、
原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しています。

　通常の使用方法で物件に住み、設備を破損したり、内装にキズや汚れを付けたりしていなければ、物件の設備以外のエアコンや照明器具、家具等の賃借人が持ち込んだものを撤去すれば、原状回復は終了です。
日焼けした壁紙や畳を張り替えて新品にするといったことは、ココでいう原状回復には該当しません。

善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）とは

　民法第400条「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。」に由来します。
　善良な管理者の注意（善管注意）とは、債務者の職業、その属する社会的・経済的な地位などにおいて一般に要求されるだけの注意をいいます。
　賃貸借期間中、不注意や管理を怠っていたり、使用方法が悪いなどの理由によって賃借物件を汚したり壊したりすれば、善管注意義務違反となり、その分の修繕費用は借主負担となります。

通常の使用とは

　問題となるのが通常の使用の範囲です。そこで、ガイドラインでは具体的な事例を以下のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしています。

Ａ　　　 ：　賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ　　　 ：　賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると
　　　　　　　考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ(＋Ｂ)：　基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、
　　　　　　　損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ(＋Ｇ)：　基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に費用負担の義務があるとしています。

　各項目についてガイドラインでは部屋の各部分ごとに、個別に事例を挙げ費用負担について示しています。
　また、前記ＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。

費用負担についてまとめると、
・通常損耗、経年変化による修繕費用は貸主負担。
（例：壁に貼ったポスター等の跡、家具の設置によるカーペットの凹み、日照による畳やクロスの変色）

・借主の不注意などでついたキズ、通常の使用方法に反する使用あるいは故障や不具合を放置したことにより発生した汚れなどは借主負担。
（例：タバコ等による焦げ跡、引越作業で生じたキズ、結露や水滴を放置したため発生・拡大したカビやシミ）
が原則ということになります。

以上はあくまでガイドラインに基づいた原状回復の原則について述べたものです。

　実際の賃貸借契約には、原状回復についての特約事項が付加されている場合が多く、原則的には賃貸人の負担になるような自然損耗分の修繕費等も、特約により賃借人が負担することが記載されていたりします。
原則は賃貸人負担だからといって、そのような特約がただちに無効になるわけではありません。また、特約に書いてあるからと言って、その全てを負担しなければいけないというわけでもありません。

　特約事項によってトラブルになった場合、特約が有効か無効かの判断は、賃借人がその特約を理解し、了承しているか、負担の範囲が明確に示されているか、金額が不当に高額ではないか、など契約ごとの事情を考慮して判断されることになります。

　原状回復の問題は、退去時の問題と捉えられがちですが、これを契約及び入居の段階から十分に意識し、入・退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。

ガイドラインには、原状回復に関するＱ＆Ａ、裁判例も掲載されていますので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

→「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

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東京の賃貸住宅ではあまり馴染みがないですが、関西ではある程度慣行となっているようです。

その敷引き特約の有効性をめぐる訴訟で、平成23年3月に最高裁の判決が下されています。
（平成23年03月24日　最高裁判所第一小法廷　判決）

訴訟の内容は、
京都市で住宅を借りた賃借人が、退去時に保証金から敷引金が差し引かれて返還されたことに対して、通常損耗の補修費用は賃料に含まれるものであり、この費用を賃借人に負担させる敷引き特約は賃料に加えて二重の負担となり、消費者利益を一方的に害するものであるから、消費者契約法１０条に照らして無効であるとして、返還されていない保証金の支払を訴えていたものです。

その契約内容は、
月額賃料９万６０００円、保証金４０万円、共益費１万円。
契約期間は２年で、更新時に更新料として家賃の１ヶ月分。
賃借人は１年８ヶ月入居し、賃貸人は退去後に保証金から敷引き金２１万円を控除した１９万円を返還。
契約書には入居期間の長さに応じて、１８万円から３４万円までの敷引き額が明示されていました。

下級審では、１審、２審とも原告側が敗訴、敷引き特約の有効性を認めていました。
そして迎えた、最高裁の判決は、
上告を棄却、敷引き特約の有効性を認め、賃借人の敗訴が確定しました。

ここで改めまして、消費者契約法１０条とは、
「民法等の法律の公の秩序に関しない規定（任意規定）の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」 というものです。

判決文では、
通常損耗の費用負担について、
賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであるから、賃借人は、特約のない限り、通常損耗等についての原状回復義務を負わず、その補修費用を負担する義務も負わない。
としており、
賃料で回収するのが通常である通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる特約は、
消費者契約法１０条の
「消費者である賃借人の義務を加重するもの」であるとしています。

その一方、
消費者契約法１０条の後半部分
「信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」かどうかの判断については、
賃貸借契約に敷引特約が付され、賃貸人が取得することになる金員（いわゆる敷引金）の額について契約書に明示されている場合には、賃借人は賃料に加え、敷引き額についても明確に認識した上で、契約するのであって、賃借人の負担について明確に合意されている。

そして、
通常損耗等の補修費用は、賃料に含ませてその回収が図られているのが通常だとしても、これに充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には、その反面において、上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって、敷引き特約によって賃借人が通常損耗の補修費用を二重負担するということはできない。
とされました。

つまり、今回の件は、
敷引金の額及び敷引金を通常損耗の補修費用に充てることが契約書に明記されているので、賃借人は敷引き金を支払うこと、敷引金が通常損耗の補修費用に充当されることは認識して契約しているはずである。
ということは、
通常損耗の補修費用が賃料に含まれていることが通常であるけれど、敷引金を通常損耗等の補修に充てることで合意が成立しているのだから、当該契約の賃料には補修費用は含まれていないと解釈すべきと判断されたことになります。

さらに、補修内容にかかわらず敷引き額を一定額としていることについては、
通常損耗の補修費用がいくらかをめぐる紛争を防止する観点からあながち不合理な契約とは言えず、敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるとはいうことはできない。
その上で、
今回の敷引き契約は、入居期間に応じて月額賃料の約２～３．５ヶ月分に留まっており、更新時に必要になる更新料１ヶ月分を除けば、礼金等の支払もないことから、敷引き額が高額に過ぎるとは言えないとして原告人の訴えを退けました。

今回の判決では、敷引き特約の有効性が認められましたが、敷引き特約全般について、消費者契約法に違反せず有効とするものではもちろんありません。

判決文には、
「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。」
とあり、敷引き額が高額すぎると判断される場合は、無効になることもあるとクギがさされています。

なお、東京都では賃貸住宅紛争防止条例が施行されていて、退去時の原状回復や入居中の修繕の費用などについて、宅建業者は説明及び書面の交付を義務付けられています。

そして、その基本的な考え方を示した賃貸住宅トラブル防止ガイドラインでは、経年変化、通常損耗の補修は貸主負担、借主の故意・過失などで生じた損耗は借主負担が原則としています。
また、貸主と借主の合意により、原則と異なる特約を定めることができるとしていますが、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがある。となっています。

結局のところ、敷引き特約に限らず、通常損耗の補修を借主負担とする特約について、一概に有効か無効かを判断することはできず、契約条件によるということになります。

いずれにしても、敷金の精算や原状回復費用については、契約時にしっかり確認しておくことが重要です。

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＜全国＞

　平成２２年１月以降の１年間の地価動向は、全国平均の変動率で住宅地が▲２．７％、商業地が▲３．８％となるなど、前回に引き続き全用途で下落となりました。
　しかしながら、平成２０年秋のリーマン・ショック以後の地価下落が続いてきた中で、初めて東京圏、大阪圏、名古屋圏及び地方圏そろって下落率が縮小し、依然として経済状況の不透明感は残るものの、下落基調からの転換の動きが見られました。
　三大都市圏では平均で住宅地が▲１．８％、商業地が▲２．５％と、前回に引き続き下落となったものの、下落幅は大きく縮小しました。
　住宅地では、低金利、住宅ローン減税等の住宅取得を促進する政策の効果から、値頃感のある物件から在庫の整理が進み、利便性の高い住宅地ではマンション素地取得の動きも出てきており、住宅地の地価は下落基調からの転換の動きが見られました。
　商業地では、経済情勢の先行きに対する不透明感が残り、都心のオフィス街の空室率も依然として高い状態であるものの、オフィスの賃料調整が進み、企業収益にも回復の兆しが見られ、下落率の縮小に繋がっているようです。
　地方圏においても、選好性の高い住宅地等における需要の顕在化や、医療や福祉などを重視したまちづくり、交通インフラや基盤整備の効果等により、地価下落に歯止めがかかった地域も散見されますが、人口減少等の構造的な要因により、波及の程度は弱いです。
　商業地でも下落率の縮小傾向が見られ、特に、鉄道の開業・延伸に関連する地域等における地価上昇の動きも散見されますが、依然低調な賃貸市場、人口減少等に伴う需要減、地域のキーテナントの撤退、郊外の大型店による中心市街地の衰退等により、下落幅の縮小度合いは小さいです。

＜豊島区＞

 下図は２００２年から過去１０年間にわたる豊島区の公示地価について、住宅地の平均価格及び変動率の推移を示したものです。

  一貫して下がり続けてきた地価は、２００６年を底に高い上昇率を示していましたが、２００９年に再び下落に転じています。２０１１年も以前として下落基調であるものの、下落率は縮小しています。

住宅地の地価平均価格は４５９千円/㎡で、平均変動率は▲１．７％となりました。
住宅地は２３地点の全てが下落を示しました。しかし、全ての地点で下落率は大きく縮小しており、▲１．０％以下の下落に留まる地点も現れました。
下落率が最も小さい地点で▲０．８％、最も大きい地点では▲２．９％となりました。
住宅地の最高価格地点は引き続き目白４丁目で、前年比▲２．２％の６３６千円/㎡となりました。

商業地の地価平均価格は１，４１４千円/㎡となり、平均変動率は▲１．４％となりました。
商業地においても３２地点全てが引き続き下落したものの、全ての地点で下落率の縮小が見られました。
平成２２年では▲５．０％以上の下落地点がほとんどであったのに対し、平成２３年では、ほとんどの地点で下落率は▲２．０％以内におさまっています。
とくに、池袋駅周辺の商業性の高い地点では、下落率は大幅に縮小し、ほぼ横ばいまで近づいています。
下落率が最も小さい地点で▲０．１％、最も大きい地点で▲２．１％となりました。
商業地の最高価格地点は引き続き東池袋１丁目で、前年比▲０．１％の７，９９０千円/㎡となりました。

下図は、東京２３区の住宅地と商業地について、地価公示地点ごとの変動率の平均を示したものです。

東京２３区の住宅地を見ると、中央区で上昇に転じましたが、他の区では下落しており、下落率の平均は▲１．３％です。
とりわけ昨年は１０％を超える下落幅を見せた２区について中央区は２３区唯一の上昇を見せ、千代田区においても下落率が大きく縮小し、杉並区についで２番目に小さい下落率になっています。
個別地点でみると、中央区で６地点、港区でも５地点で上昇に転じた地点が見られました。

２３区を都心部、南西部、北東部の３地域に分けると、都心部、北東部の区に対して、南西部の区では下落率が小さいという傾向が出ています。
豊島区の下落率は２３区内ではやや大きい結果となりました。

東京２３区の商業地を見ると、全ての区で下落しており、下落率の平均は▲３．０％です。
商業地において下落率の縮小が見られますが、昨年同様、都心部の区が下落率の上位を占めています。
とくに、中央区・渋谷区・新宿区では１０％を超える下落率を示す地点も残っています。
豊島区の下落率は２３区内では、住宅地とは対照的に小さい値となりました。

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｢イケニシブクロ」のチャリティーイベントについては下記URLを参照下さい。

http://ikenishibukuro.com/

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平成22年地価公示に基づく動向

全国的な流れと、当社（有）つかさ不動産鑑定事務所の所在する豊島区の近年の動きについてまとめてみました。

＜全国＞

平成21年1月以降の1年間の地価動向は、厳しい景気を反映し平均で住宅地が▲4.2%、商業地が▲6.1%となるなど、前回に引き続き全用途で下落となりました。
三大都市圏では平均で住宅地が▲4.5%、商業地が▲7.1%と、前回に引き続き下落となり、下落幅は拡大しました。 しかし、都道府県地価調査（基準地価）との共通地点を見ると、三大都市圏では後半（09年7月1日～10年1月1日）のほうが下落率が小さくなっています。首都圏の近郊などの住宅地で価格調整が進み、一次取得者の住宅取得意欲が高まっていることに加え、分譲戸建住宅やマンションなどの用地取得も再開の動きが見られることが要因と考えられます。
全国的にみると金融危機による景気後退から個人の所得は減少し企業収益も低迷、実需、投資市場とも縮小し全面的な下落となりました。一時取得層の住宅潜在需要の大きい大都市圏の近郊では、下落幅が縮小しています。一方で、商業地はオフィスの空室率が上昇するなど依然厳しい環境にあります。

＜豊島区＞

下図は2001年から過去10年間にわたる豊島区の公示地価について、平均価格の推移を示したものです。

一貫して下がり続けてきた地価は、2006年を底に急激な上昇を示していましたが、2009年に再び下落に転じています。

住宅地の地価平均価格は466千円/㎡で、平均変動率は▲7.1%となりました。
住宅地は24地点の全てが▲5.0%以上の下落となり、下落率が最も小さい地点で▲5.0%、最も大きい地点では▲8.8%％となりました。

住宅地の最高価格地点は引き続き目白4丁目で、前年比▲5.1%の650千円/㎡となりました。

商業地の地価平均価格は1,406千円/㎡となり、平均変動率は▲7.7%となりました。
商業地においても35地点全てが引き続き下落したものの、ほとんどの地点で下落率の縮小が見られました。
平成21年では▲10.0%以上の下落となったのが26地点あったのに対し平成22年では2地点に留まっています。
とくに、池袋駅周辺の商業性の高い地点では、下落率は大幅に縮小しています。
下落率が最も小さい地点で▲4.0%、最も大きい地点で▲10.3%となりました。

商業地の最高価格地点は引き続き東池袋1丁目で、前年比▲4.8%の8,000千円/㎡となりました。

豊島区の地価公示地点ごとの変動率

下図は、東京23区の住宅地と商業地について、地価公示地点ごとの変動率の平均を示したものです。

東京23区の住宅地を見ると、全ての区で下落しており、下落率の平均は▲6.8%です。
とりわけ昨年は比較的下落幅の小さかった千代田区、中央区において下落率が拡大し、▲10.0%を上回る下落となっています。

23区を都心部、南西部、北東部の3地域に分けると、都心部、南西部の区に対して、北東部の区では下落率が小さいという傾向が出ています。
豊島区の下落率は23区内ではほぼ中間となります。

東京２３区の商業地を見ると、全ての区で下落しており、下落率の平均は▲9.8%です。
商業地においても、千代田区、中央区の下落率が大きくなっており、北東部の区は下落率が比較的小さい傾向が出ています。
下落率が▲10.0%以上の区は5区で昨年と変わらないものの、その内訳は大きく変わっています。
豊島区の下落率は23区内では、住宅地同様ほぼ中間となりました。

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不動産を売りたい、不動産を買いたい時。
不動産と不動産を等価交換したい時。
不動産の「適正な価格」を把握することでトラブルを回避したい。
利害関係者が納得できる形で不動産取引を円滑に進めたい。

事前の「不動産鑑定評価」が不動産取引を円滑にします。

｢この値段で取引して損はないか」「相場はなんとなくわかるけれど、この不動産は少し特殊だから本当はいくらなのか」。
いざ取引する前に取引当事者は悩むものです。事前に不動産鑑定評価をすることで安心して取引にのぞむことができます。

｢不動産鑑定評価」とは不動産の経済価値を判定し、その結果を価額で表示することを言います。
我々国家資格者である不動産鑑定士以外は行うことができず、不動産業者が媒介する不動産に対して行う「不動産査定」とは異なります。
｢不動産鑑定評価」は法律により売主・買主の双方にとって公正中立であることが義務付けられており、公的機関や第三者も納得することのできる客観性があります。したがって後々のトラブルも回避することができるのです。

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親族の間で不動産の売買を行うが贈与税がかからないか心配。
子会社の不動産を購入するに当たって、時価取引である証明が欲しい。

適正な時価であることの証明に鑑定評価をご利用下さい。

親族同士や関係会社間、あるいは会社とその役員の間での不動産取引に際して、時価より著しく低い（あるいは高い）価格で不動産を売買した場合、思わぬ課税が掛かったり、税務上の問題点が指摘される可能性がございます。
そうした想定外の事態を招かないためにも適正価格の証明には、不動産鑑定士による鑑定評価をご活用下さい。

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しかし、一方で評価対象地が広大地に該当するかどうかで、評価額が大きく異なることからその判定が重要なものとなっています。

｢広大地」に該当するかどうかは以下のフローチャートで確認できます。
しかし、マンションと戸建住宅が混在する地域でのマンション適地か戸建分譲用地かの判断や、戸建分譲用地であっても、潰れ地が発生するかどうかの判断などは不動産鑑定士でなければ困難な場合もあります。

広大地評価フローチャート

上記フローチャートによって広大地適用の可否について大まかな判断は行えますが、実情では、その判断が難しい土地も多く存在します。

不動産鑑定士による広大地の判定にあたっては、周辺における利用状況や開発動向評価対象地における行政上、法律上の規制を加味して検討を行い、意見書を作成いたします。

広大地判定の流れ

1. 相談の受付、資料の提出
   必要な資料(登記簿謄本、住宅地図、公図、地積図等)をご提出頂きます。
2. 机上での検討
   ご提出頂いた資料に基づき広大地適用の可能性について検討いたします。
3. 現地調査、役所等での確認
   対象地の状況、周辺利用状況、法令による規制内容等を確認いたします。
4. 広大地適用の検討
   現地調査に基づき、広大地適用の可否について検討いたします。
5. 意見書の作成及び納品
   広大地の適用が可能と判断した場合、意見書を作成し、納品させて頂きます。

広大地に該当しなかった場合でも鑑定評価を行うことで、路線価評価より価格が低くなることがあります。

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