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2021年度 定期借家物件の募集家賃動向

相談カテゴリ: トピックス不動産賃貸借

不動産情報サービスのアットホーム(株)は25日、2021年度の居住用賃貸物件における定期借家物件の募集家賃動向を公表しました。
本内容は、同社の不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、2021年度(2021年4月~2022年3月)の定期借家物件の募集家賃動向について、アットホームラボ株式会社(東京都千代田区 代表取締役:庄司利浩)が調査・分析したものです。
【全体の概況】
2021年度の首都圏における定期借家マンションの平均募集家賃は、シングル向きにおいて全エリアで前年度比下落となった一方、大型ファミリー向きは東京23区を除く4エリアで同+5%以上の上昇率となるなど、面積帯により傾向が分かれました(図表 1)。
普通借家との比較では、大型ファミリー向きは全エリアで定期借家の家賃が普通借家よりも高いが、シングル向きは東京23区を除いて普通借家のほうが高くなるなど、ここでも面積帯による傾向が分かれる結果となりました。
【定期借家とは】
賃貸借契約には「普通借家」と「定期借家」の2種類があります。普通借家とは契約期間満了時に更新できる契約であり、定期借家とは更新できない契約のことです。
普通借家契約では、借主が更新の意思を示せば更新することができ、貸主が更新をしたくない場合には正当事由と立ち退き料が必要となります。
一方で、定期借家契約では更新という概念がなく、期間満了時に確定的に賃貸借契約が終了します。契約終了時における貸主からの立ち退き料も不要です。その他、1年未満の契約ができる、家賃減額請求を排除できることなどから、貸主に有利な契約と言われています。
【大型ファミリーマンションの概況】
東京23区の賃貸マンション市場では、大型ファミリー向き(70 ㎡超)が占める割合は3.4%に過ぎず、希少価値が高くなっています。
そのため、貸主の立場が相対的に強くなり、貸主の意向を強く反映した契約になりやすいため、定期借家割合が26.1%と突出して高くなっているものと考えられます。
中でも、20階建て以上のいわゆるタワーマンションの大型ファミリー向き物件全体に占める割合は26%であり、立地や設備が良いタワーマンションは賃貸市場では希少性があり、定期借家・普通借家を合算したマンション平均家賃は、19階建て以下が30万円弱なのに対し、20階建て以上は40万円台に跳ね上がっています。必然的に貸主の意向が強くなり、20階~39階建て以下の定期借家割合は10~19階建ての27.1%から10%以上高くなり40%を超えています。
ちなみに、東京23区で大型ファミリー向きの定期借家物件が最も多いのは港区で、23区全体の28.7%と突出して高くなっています。
次いで新宿区・江東区・渋谷区・世田谷区と続き、上位5区で6割を超えています。
上位のエリアで定期借家の多い物件を建物単位で見ていくと、特にREIT(不動産投資信託)が保有する大規模建物などで、募集物件が全て定期借家契約になっていることも、定期借家割合が高い要因にもなっているようです。

更新日:2022年6月10日

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