賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準

相談カテゴリ: 不動産賃貸借、法律・規制

相談キーワード: 資産評価、適正価格

平成22年3月31日以後終了する事業年度の年度末に係わる財務諸表から「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用されるようになりました。

｢賃貸等不動産」とは

賃貸等不動産とは、棚卸資産に分類されている不動産以外のものであって、賃貸収益又はキャピタル・ゲインの獲得を目的として保有されている不動産（ファイナンス・リース取引の貸手における不動産を除く。）を言います。

その範囲は、

貸借対照表において投資用不動産として区分されている不動産
将来の使用が見込まれていない遊休不動産
上記以外で賃貸されている不動産

などが該当します。

賃貸等不動産を保有する企業は、財務諸表に次の事項を「注記」して時価等を開示する必要があります。
但し、賃貸等不動産の総額に重要性が乏しい場合は注記を省略することができます。

賃貸等不動産の概要
賃貸等不動産の貸借対照表計上額及び期中における主な変動
賃貸等不動産の当期末における時価及びその算定方法
賃貸等不動産に関する損益

｢時価」とは

時価とは、公正な評価額を言います。
通常、それは観察可能な市場価格に基づく価額をいい、
市場価格が観察できない場合には、合理的に算定された価額をいいます。

ここでいう、合理的に算定された価額とは、｢不動産鑑定評価基準」による方法又は類似の方法に基づいて算定するとされています。

第三者からの取得時又は直近の原則的な時価算定を行ったときから、一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に重要な変動が生じていない場合には、当該評価額や指標を用いて調整した金額をもって当期末における時価とみなすことができます。

開示対象となる賃貸等不動産のうち重要性が乏しいものについては、一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に基づく価額等を時価とみなすことができます。

国土交通省「財務諸表のための価格調査に関するガイドライン（案）」によれば、賃貸等不動産の時価を求める目的で不動産鑑定士が価格調査を行う場合の算定方法として、｢原則的時価算定」「みなし時価算定」の2つが示されており、賃貸等不動産の価格調査を行う場合には原則として「原則的時価算定」によるものとされています。

原則的時価算定とは

不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価
（不動産鑑定評価基準に則らないことに合理的な理由がある場合等は例外）

みなし時価算定とは

鑑定評価手法を選択的に適用し、又は一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標等に基づき、
企業会計基準等において求めることとされている不動産の価格をもとめるもの。

弊社では、不動産鑑定基準による方法での時価算定はもちろんのこと、保有資産の開示の必要の有無、重要性の乏しい資産のみなし時価算定も承ります。
また、一度鑑定評価をご依頼いただいた物件に関しましては、一定の評価額や適正に市場価格を反映していると考えられる指標に重要な変動が生じていない場合、翌期の時価算定においては調査報告書での対応が可能となり、費用を抑えることができます。