トピックス
広大地の評価方法改正(案)について

広大地とは 面積が1,000㎡以上(三大都市圏では500㎡)の宅地... more »

共有地について

・共有地とは 二人以上の所有者によって所有される土地の事で... more »

災害に関する税制上の措置(譲渡所得関係)

1.収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例等に関... more »

「相続時の特例~小規模宅地等の評価減~」

相続が発生して相続税を計算する際に、要件を満たせば相続税... more »

お知らせ
2017年09月21日

平成29年地価調査について

2017年08月25日

第四回府中市事業と暮らしの無料相談会のお知らせ

2017年08月07日

夏季休業のお知らせ

2017年07月04日

第11回復興まちづくりシンポジウムのお知らせ

2017年06月29日

西東京市との協定書調印式

RSS購読

不動産投資の利回りをご存知ですか?

相談カテゴリ: 不動産投資

投資は利益を得る目的で資金を投下するものです。当然、利益がいくらになるのかは気になるところでしょう。
そこで、不動産における投資の利回りについて考えてみたいと思います。
不動産投資の利回りとは、おおまかには不動産購入にかかった費用(または建築にかかった費用)に対する当該不動産の年間収入の割合をいいます。
たとえば、賃貸マンションを購入した場合を例にとって、利回りについて見てみましょう。

◆1.賃貸マンション(一棟)の取得価格 = 10,000万円

◆2.収入
年間家賃収入(満室時)= 800万円
年間駐車場収入= 200万円
—————————————-
年間総収入= 1,000万円

◆3.費用
維持管理費年額=30万円
火災保険料年額=10万円
税金(固定資産税、都市計画税等)=50万円
ローン返済年額=360万円
—————————————-
年間総費用=450万円

◆4.粗利回り(グロス利回り、表面利回り、取引利回り)
年間総収入1,000万円÷取得価格10,000万円=10%

◆5.実質的な利回り(ネット利回り)
(年間総収入1,000万円-年間総費用450万円)÷取得価格10,000万円=5.5%

ここで注意すべきことは「◆4.粗利回り」と「◆5.実質的な利回り」です。
「◆4.粗利回り」とは、取得する不動産の収益力を把握するための大雑把な利回りです。
グロス利回り、表面利回り、取引利回りなど呼び方は様々です。
年間家賃収入は、投資用不動産のチラシなどを見ていると、賃貸マンションの全戸をすべて貸し出した場合の「満室時」で計算されていることが非常に多いです。
実際は一部に空室が発生していたりすると、その空き部屋の家賃は当然に入りませんので、計算から控除する必要があります。
仮に現況で満室状態でも、賃料を滞納する住人が発生したりすると、当該利回りは低下します。
投資する際の目安として、この「◆4.粗利回り」がおおむね10%程度となれば標準といえるでしょう。

次に「◆5.実質的な利回り」ですが、これはその不動産の年間収入から年間費用を控除した実質的な収入(純収入)を、その不動産の取得価格で割ったものです。ネット利回りなどと呼ばれます。
その不動産を保有することによる実質的な利益額に対応した利回りで、投資する際にはこの利回りに注目しなければなりません。
投資する際の目安として、この「◆5.実質的な利回り」がおおむね6%程度となれば標準といえるでしょう。

<主な特例とその要件>

1.新築住宅に係るもの
  1. 家屋の床面積が50㎡(戸建以外の貸家は40㎡)以上240㎡以下。
  2. 居住用部分の割合が2分の1以上。
2.特定優良賃貸住宅に係るもの
  1. 特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律第6条に規定する特定優良賃貸住宅に該当。
  2. 平成13年4月1日から平成18年3月31日までの間に新築されている。
  3. 敷地面積が300㎡以上である。
  4. 3階建以上の耐火構造のものであること。
  5. 賃貸住宅各戸の床面積が50㎡以上125㎡以下であること。
  6. 賃貸住宅の戸数が10戸以上であること。

※平成13年4月1日以後に新築されているケースと、平成16年4月1日以後に新築されているケースとで要件が若干異なります。

※2「耐火・耐震構造」
1.耐火構造(建築基準法第2条第七号)
壁、柱、床その他の建築物の部分の構造のうち、耐火性能(通常の火災が終了するまでの間当該火災による建築物の倒壊及び延焼を防止するために当該建築物の部分に必要とされる性能をいう。)に関して政令で定める技術的基準に適合する鉄筋コンクリート造、れんが造その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものをいう。
2.耐震構造 地震に耐えられるように柱・梁・壁等に改良を加え、設計された建築物の構造をいいます。
昭和56年以降は「新耐震基準」に対応した設計が義務付けられています。
昭和50年代以前に新築された建築物には注意が必要です。
近年では耐震構造のほかに制震構造、免震構造なども注目されています。

更新日:2015年1月12日

「不動産投資の利回りをご存知ですか?」と関連性の高い記事

  1. 新しい不動産活用のノウハウ
  2. 相続対策でなぜ収益物件を建てるのか?
  3. 不動産の売買・交換について
  4. 平成25年度税制改正による住宅関連減税
  5. 新築分譲マンション販売に新たな試み
相談カテゴリ:
不動産投資
相談キーワード:

その他、不動産に関する事なら何でもご相談下さい!

ご相談・お見積もり・来店のご予約など 03-5960-0845 E-メールでのお問い合わせはこちら

有限会社つかさ不動産鑑定事務所

〒171-0014
豊島区池袋4-24-3 武川ビル1階
営業時間:10:00~19:00
定休日:日曜日、祭日、隔週土曜日
不動産鑑定士とは
不動産鑑定士 佐藤麗司朗

個人や企業を対象に、不動産の有効活用、開発計画の策定などの総合的なアドバイスを行っています。
不動産鑑定士とは »

業務実績を見る

相談カテゴリ
相談キーワード