地価下落幅が縮小 – 基準地価格より

豊島区の動向･･･住宅地は底打ち

図は2000年以降の豊島区内の基準地価格の推移を表したものです。

住宅地では505千円/㎡から下落傾向が続いていましたが、2004年の432千円/㎡を底に2005年には433千円/㎡とわずかながらも上昇に転じました。

8ポイントある基準のうち2ポイントで前年よりも価格が上昇し、残る6ポイントすべてが前年と同価格となっています。
一方、商業地は評価地点が前年の14地点から13地点に数が減りました。

その中で価格が上昇したのが2地点、反対に下落したのが7地点、残る4地点が前年と同価格いう内訳です。

上昇に転じた場所は、都内有数のターミナルである池袋駅の東口駅前と西口駅前になります。

この結果から、区内で回復しているのは繁華性の高い地域に限定されていることがうかがえます。

収益力への比重が高まる

思い返せば、バブル期までは含み益を抱えた不動産は富の象徴でした。

ところが経済情勢が一転すると、無用の長物とばかりに悪者扱いされるようになったのです。

この時期に企業財務のスリム化を促した一番手が、現在は休止中の地価税です。企業に対して遊休地という遊休地すべての処分を迫るものでしたが、企業にコスト低減のため不動産を見直す機会を提供するシグナルとなったのも事実です。

その後、不動産鑑定にDCF法やデューディリジェンスという考え方が採り入れられました。

厳密に土地の収益力を求めることで、遊休地という名のもとに一括りにされていた土地も、「誰がどのように使用すると一番効率的なのか」という点が明確にされることで、資産としての輝きを取り戻し始めました。

現在不動産市場の牽引約役を努めているのはREITです。株式の場合、企業の収益力以外に市場が売買のどちらに動くかという思惑が働きます。

REITの場合は不動産の収益力（主に賃料収入）をベースに評価されますので、テナントの構成に大きな変動が無ければ、安定的な利益が望めます。
バブル期の投機的な動きとは一線を画したことで、REITは不動産市場に人を呼び戻す働きをしています。

• 不動産の鑑定評価