タワーマンションと固定資産税

平成28年12月22日、平成29年度税制改正大綱が閣議決定されました。

今回はその中の項目の一つ、「居住用超高層建築物に係る課税の見直し」について記載してみました。

居住用超高層建築物とは、いわゆるタワーマンションのことを指しています。

通常、同一マンション内において、同じ専有面積で、向き・間取りも同一の住戸であれば、高い階数に位置している方が市場価格は高くなります。

区分所有建物の鑑定評価を行う場合においても同様で、不動産鑑定評価基準では、階層別の効用比により配分率を求め、階ごとの価格差を把握することになっています。

しかしながら、現在の固定資産税の課税制度では、同一マンション内の各住戸の税額に所在する階数の違いは考慮されていません。

固定資産税額の計算は、専有面積に応じて按分されているだけであるため、所在階に関係なく、専有面積が同じであれば、固定資産税額も同じになっています。

1階の部屋でも50階の部屋でも、専有面積が同じであれば固定資産税額は同じ。

特にタワーマンションの場合、同じ面積だとしても、1階と50階では資産価値に数百万円の差が付いていたとしても不思議ではありません。
でも、それぞれの所有者が支払う固定資産税額は同じです。

同じマンションでも低層階の所有者の方が高層階の所有者より割高な固定資産税を払っていることになります。

平成29年度税制改正の大綱では、
「高さが60ｍを超える建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているもの」について見直しの対象となりました。
概ね20階以上の階数を有するタワーマンションが対象になるものと考えられます。

対象となる物件では、1階を100として、階数が一つ増えるごとに10/39を加えた数値が補正率として固定資産税に考慮されます。

上記数値による階ごとの補正率を計算すると概ね以下のようになります。
1階：100.000
2階：100.256
3階：100.513
4階：100.769
｜
10階：102.308
｜
20階：104.872
｜
40階：110.000

階数が上がるごとに約0.25％ずつ税額が上昇、上層階に行くにつれて上昇率は逓減します。
1階と20階では約4.9％、40階では10％の差が付くことになります。

全住戸の専有面積が同じで、40階建、現行制度の固定資産税が各戸10万円のマンションを想定した場合、

改正後の固定資産税額は1階が約95,200円、40階では約104,800円となり、1万円近い差が付くことになります。

また、天井の高さや付帯設備の程度等に著しい差異がある場合についても、その差異に応じた補正がなされるそうです。

これにより、固定資産税の負担が取引価格の実態に近づくことになり、不公平感は解消されることが見込まれます。

平成30年度から新たに課税される新築マンションが対象となります。
但し、平成29年4月1日より前に売買契約が締結された住戸を含むものは除かれます。