売買契約締結後に相続が発生した場合、税金はどうなる？

ポイントは相続人が取得する財産を、どのように認識するかで相続税の計算が異なる点です。

１．売主が亡くなった場合
（１）相続により取得する財産の取扱い
宅地を買主に引き渡す前に相続が発生し、所有権が売主に残っている場合、その所有権の実質は売主が売買請求権を確保するための機能を有すると考えられま す。売主の相続人が相続により取得する財産は、宅地としての評価ではなく、相続発生時の宅地の売買契約に基づく残代金請求権として評価されます。

（２）被相続人に係る債務の取扱い
被相続人である売主が負担することになっていた宅地売買の仲介手数料その他の経費で、相続発生時において未払いのものについては、被相続人にかかわる債務として、債務控除の対象とされます。

例）被相続人が8,000万円で宅地を売却する契約を結び、手付金800万円を受け取った後に亡くなったとすると、手付金800万円が手元現金として、7,200万円の未収納金が残代金請求権として相続税の課税対象になります。

２．買主が亡くなった場合
（１）相続により取得する財産の取扱い
相続財産として、売買契約に基づく宅地の売買金額を引渡請求権として評価されます。
※土地として相続税の申告があった場合は、相続税評価額で評価されます。

（２）被相続人に係る債務の取扱い
売買契約により支払うべき宅地の売買金額その他の経費のうち、被相続人から承継した相続発生時における残代金支払債務は、債務控除の対象とされます。

例）被相続人が8,000万円で宅地を購入する契約を結び、手付金800万円を支払った後に亡くなった場合は、
売買金額8,000円を宅地の引渡請求権として相続税の課税財産に計上し、売主に支払うべき残代金7,200万円は債務として債務控除の対象になります。

３．売主の譲渡税の取扱い
譲渡所得を計算する上での譲渡日は、契約日または引渡日を選択することができます。
課税関係が変わるのでご注意下さい。

（１）原則的な考え方
引渡日を譲渡日とした場合、相続人が確定申告することとなります。
この場合、相続後でも相続人のマイホームであれば、居住用の3,000万円特別控除が適用されます。

申告者：相続人
課税される税目：所得税・住民税
居住用の特例：相続人が要件を満たせば適用
相続税の債務控除：譲渡税部分は非対象
取得費加算：適用可

（２）特例
契約日を譲渡日とした場合、被相続人の準確定申告で譲渡所得を計算する事となります。
※準確定申告の際に、譲渡所得の申告が無かった場合、契約日を譲渡日として申告することができません。

申告者：被相続人
課税される税目：所得税
居住用の特例：被相続人が要件を満たせば適用
相続税の債務控除：譲渡税部分は対象
取得費加算：適用不可

売買契約締結前か後かで相続人が取得する財産を宅地と考えるのか、売買金額に対する権利と考えるのかによって
課税財産の相続税評価額が異なるので、相続人の納める相続税額も異なることになります。