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借地権に関する売買

相談カテゴリ: トピックス不動産鑑定士売買・交換相談内容

・底地と借地権
底地とは、土地の所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地のことです。
底地所有者は地主と呼ばれています。

・借地権
建物の所有を目的とする地上権、貸借権を借地権と言い、借地権所有者は借地人と呼ばれています。
借地権は所有権に次ぐ強い権利です。地主側に正当事由がない限り、借地人は半永久的に土地を使うことができます。
借地期間が満了しても借地人が借地上の建物を使用しており、それに対して地主が遅滞なく正当事由に基づく異議を申し立てない場合は、契約が更新されたものと見なされます。
借地借家法の下での借地人の権利は、現状を維持し地代を払い続ける限り守られます。

借地権に関する売買について

・地主側が底地を売却して相続税の納税に充てたいと考えている場合。
借地権上の建物は借地人が所有しており、底地を購入して借地権が消滅し、完全所有権を得ることによって自由に土地建物を使用・収益・処分することが出来るようになります。
そのことから不動産の価値が上がり、借地人に底地を売却した方が第三者に売却するより高い底地価格になります。
また、地主が底地だけを第三者に売ろうとするのは難しく、底地価格の正常価格は地代収入からの収益価格になるので相続税路線価で求めた価格より低くなります。
ただし、底地の購入に関して地主側は借地人に強制する権利を持っていません。
借地人は地主の申し出に対し、底地を買い取るメリットとデメリットや提示金額は適正かどうかをじっくり検討して判断して下さい。

・借地人が第三者に借地権上の借地権付きの建物を売却する場合。
借地権上の建物を売却する場合、通常の相場より低い価格になることが多く、地主の承諾が無いと売却できません。
さらに地主に支払う譲渡承諾料が必要になるので、手元に残るお金はさらに少なくなります。
譲渡承諾料は借地権の売却価格の10%前後が東京都内の相場となっています。

このように第三者に借地と底地を別々に売却するとその価値は大きく減少します。
しかし、地主と借地人が協力し合えば底地も借地権は消滅し、完全所有権となり土地建物の価値が上がります。

借地権に関する売買、交換は、双方が公正な取引を行うために適正な価格を知ることが重要です。
鑑定評価を行うことによってその底地の正常価格を把握することが可能です。

また、底地や借地権どちらも権利関係で相続トラブルが起きやすいので、相続対策は相続発生前に権利関係を整理したり、分けやすいように現金化することでトラブルを回避できる可能性が高くなります。
問題となりやすい土地・建物など不動産の相続は、鑑定評価を行う事により公平な相続財産の分配ができ、結果として相続人同士での紛争防止にもつながります。
まずはご相談下さい。

更新日:2016年12月16日

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