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新築分譲マンション販売に新たな試み

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都心の高級マンションの人気は根強いものがある。6月半ばに売り出された赤坂タワーレジデンス(港区赤坂2丁目)は、7月末までに販売戸数425戸を完売し、話題となった。

新築分譲マンションは、昨年の構造計算書偽装問題の影響から購入を控える流れができて、販売不振が伝えられてきたが、赤坂タワーレジデンスはその開発に大手デベロッパーが関わったことや、億ションならば無理なコストダウンは必要ないと考えられることが安心感につながったようだ。

下のグラフは、首都圏・近畿圏・中部圏での新築供給戸数をまとめたものだ。これによれば三大都市圏での供給戸数は2001年以降減少傾向に転じたことがわかる。

三大都市圏の新築分譲マンションの推移

今後、都心で供給される新築マンションは、億ションのような高級マンションが増えると予想される。

公示地・基準地価格や路線価の動きに現れているように、三大都市圏の土地価格は下げ止まり、特に都心部では明確に上昇している。

通常、マンションデベロッパーは2年後の売却をにらんで、マンション用地を仕入れるものだが、体力のある大手は3年先の分まで手当てを始めている。金利上昇の影響を考慮すると、大手は高級マンションに軸足を動かしてくるだろう。

下のグラフは東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の新築供給戸数をまとめたものだ。東京都での供給戸数が減る一方で、郊外(神奈川県・千葉県・埼玉県)での供給は増えている。

新築分譲マンションの供給については、売れ残った場合のリスクが潜在する。

それまでに投下した資金を早期に回収するためには、多少値下げしてでも売り切りたいところだが、近年は既に購入した部屋の所有者が損害賠償を求めて訴訟を起こすケースが増えている。

訴訟によるイメージダウンとともに、隣近所とのトラブルを心配し売れ残り物件の購入が敬遠されるため、資金回収に結びつかない。

このような新築分譲マンションの環境下にあって、新たな試みに着手したのが康和地所だ。同社は外断熱を積極的に取り入れていることで様々なメディアに取り上げられてきた。同社の分譲マンションを購入した人は外断熱を評価しているが、一般的なところでは外断熱の有利性が確定していない。

また、昨年末には以前に売却した物件に関して物議をかもしたこともあった。康和地所の意図は明らかでないが、同社が今後販売する新築分譲マンションの土地関連費と建物関連費を公表していくという。

その第1弾がリリーベル幕張サーモス(千葉県花見川区幕張町5丁目)だ。

一般に新築分譲マンションは、

  • その価格の20~30%が土地関連費
  • 40~50%が建物関連費
  • 10%程度が販売費
  • 20%程度が粗利益

と言われる。

リリーベル幕張サーモスの場合、同社のホームページを見ると、土地関連費(土地代、公租公課、仲介手数料、解体工事費等)が22.6万円/㎡、建物関連費(建設費、設計料、公共負担金、地質調査費等)が1,900万円/戸とある。

建物概要から総額を求めると、土地関連費3億7,000万円、建物関連費8億1,700万円となる。販売費、粗利益は公表しないというが、販売総額がわかれば推測可能だ。

自ら公表したものであるため裏付けは取れない。公開することで適切な建物関連費をかけていると示すことで手抜きがないと主張するのか、あるいは原価割れしない範囲でフレキシブルな価格設定を可能とするためなのか不明だ。

しかし、公表された価格を第三者が証明するシステムが作り上げられれば、不動産取引の透明性は増し、今よりも安全な取引環境の構築につながるだろう。

更新日:2010年10月18日

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